Vanwege het feit dat de rentevergoeding over het spaargeld nagenoeg nihil is gaat men op zoek naar andere manieren om een beter rendement te behalen op hun vermogen. Steeds meer mensen kiezen ervoor om te gaan beleggen in onroerend goed. Beleggen in onroerend goed brengt een aantal fiscale aandachtspunten met zich mee. In de komende blogs ga ik in op de fiscale aspecten die komen kijken bij beleggen in onroerend goed.
In deze blog ga ik in op de BTW (omzetbelasting) aspecten bij verhuur van het onroerend goed.
Onroerend goed en de BTW
Volgens de wet is verhuur van onroerend goed vrijgesteld van BTW. Je mag dan ook geen BTW terugvragen op kosten van bijvoorbeeld onderhoud of verbouwing van het onroerend goed. Er zijn echter uitzonderingen waardoor het wel mogelijk is om te verhuren met BTW. Dit is afhankelijk van de wijze van verhuur.
Er zijn verschillende opties voor verhuur:
- Vrijgestelde huur
- Van rechtswege belaste verhuur
- Optie voor belaste verhuur
Als je gaat verhuren aan particulieren kiest men vaak voor de hoofdregel, vrijgestelde verhuur. Particulieren kunnen de BTW namelijk niet terugvorderen. Indien je niet zou kiezen voor vrijgestelde verhuur zou de huur 21% hoger worden.
Als de huurder een ondernemer is die het onroerend goed voor tenminste 90% voor BTW belaste prestaties gebruikt opteert men meestal voor een met BTW belaste verhuur. Hierdoor krijg je als verhuurder ook recht op aftrek van voorbelasting.
Van rechtswege belaste verhuur
Volgens de wet zijn de volgende verhuursituaties van rechtswege belast met BTW.
- verhuur kamers of logies voor kort verblijf
- verhuur parkeerruimten voor voertuigen
- verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor vaartuigen
- verhuur van machines en bedrijfsinstallaties
- verhuur van safeloketten
In deze situaties ben je altijd verplicht om de verhuur met BTW te belasten.
Optie voor belaste verhuur
Er is tevens de mogelijkheid om te kiezen voor een met BTW belaste verhuur. Dit kan als de huurder het onroerend goed voor tenminste 90% met BTW belaste prestaties gaat gebruiken. Het voordeel voor de verhuurder is dat de voorbelasting op bijvoorbeeld onderhoud van het onroerend goed terug kan worden gevraagd.
Verhuurder en huurder maken samen een keuze voor een met BTW belaste verhuur. Op een gemaakte keuze kan in principe niet worden teruggekomen. Als niet meer aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan komt de optie te vervallen.
Deze voorwaarden zijn:
- Verhuurder en huurder moeten een gezamenlijk verzoek indienen binnen 3 maanden na ingang van de verhuur. Let op je kunt dit ook direct regelen in de huurovereenkomst zelf. De huurder moet verklaren dat hij/zij het onroerend goed tenminste voor 90% met BTW belaste prestaties gaat gebruiken.
- De huurder moet schriftelijk verklaren dat hij/zij aan de 90% vereiste voldoet. Dit moet jaarlijks worden vastgesteld.
Herziening en de BTW
Als verhuurder kun je ook nog te maken krijgen met de herzieningsperiode.
Heb je het onroerend goed gekocht met BTW of ingrijpend verbouwd en de BTW teruggevraagd? En verkoop je het onroerend goed binnen 10 jaar, dan moet je de BTW herzien. Dit geldt ook als je het onroerend goed eerst verhuurde met BTW en binnen een termijn van 10 jaar gaat verhuren zonder BTW.
Kortom het is voor de verhuurder ontzettend belangrijk om vooraf vast te stellen welke verhuursituatie van toepassing is. Dit voorkomt fiscale verassingen achteraf.
Laat je daarom goed adviseren door een erkende RB-adviseur.
Ben je voornemens om te gaan investeren in onroerend goed en heb je vragen over welke fiscale aspecten er allemaal bij komen kijken, neem dan contact met ons op.
